les deux puissent y présenter certaines similitudes

Dans le domaine de l’immobilier, les mandataires et les agences peuvent utiliser des termes que les simples particuliers ont du mal à comprendre. Et entre les termes techniques utiliser pour le crédit, et ceux des transactions immobilières, les nouveaux propriétaires ont souvent du mal à s’en sortir.

Par exemple, avant la vente proprement dite d’un patrimoine immobilier, on parle souvent de compris de vente et de promesse de vente. Bien que les deux puissent y présenter certaines similitudes, aussi bien leurs normes d’utilisation et leurs caractéristiques sont différentes. Ne vous faites pas avoir ! Voici les musts à savoir afin de faire la différence entre compromis et promesse de vente.

Tout savoir sur le compromis de vente

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Le compromis de vente est un terme encore un peu méconnu dans les transactions immobilières. Et pourtant, aussi bien les courtiers que les mandataires immobiliers sont depuis toujours férus de cette démarche. Se passant avant la signature du contrat de vente en elle-même, le compromis apporte une certaine facilité dans la conclusion de certains contrats. Le point.

  • Définition

« Contrat synallagmatique de vente » ou « compromis de vente », a chacun ses manières de nommer cette étape de la transaction. Le fait est que c’est une démarche des plus légales. Elle y est même précisée dans le Code civil dans son art 1589.

Contrairement à une promesse de vente, ce contrat n’est pas uniquement une option à faire sur tel ou tel bien. C’est un acte authentique qui a la même valeur que la vente en elle-même.

  • Cadre légale

Selon la loi, le compromis de vente engage légalement la responsabilité des deux parties prenantes au contrat. Ces dernières se sont dors et déjà mis d’accord sur le prix et les principes de la transaction. Il reste à fixer les questions pratiques de la vente : règlement de la facture, date de signature, etc.

Il possède quelques différences avec la promesse de vente, notamment en termes d’enregistrement. Ce document peut se faire de manière privée ou devant un notaire. Et dans les deux cas, il ne doit pas être enregistré devant les services fiscaux. Pour cette fois, aucun frais d’enregistrement ne sera donc demandé. De quoi minimiser le coût de la transaction.

  • Exemption

« Compromis vaut vente » : c’est ainsi que présente en tout cas les agences ce genre de document. Si tel est le cas, s’en exempter semble impossible. Et pourtant ! Vous bénéficiez d’une période de réflexion de 10 jours à compter de la signature du contrat ou il sera toujours possible de vous libérer de votre engagement.

Néanmoins, si vous vous rétractez après 10 jours, le propriétaire peut vous assigner en justice et vous contraindre au respect de votre parole. Ce sera au Tribunal de Grande Instance de trancher sur la question. Dans ce cas, la demande de dommages et intérêts peut entrainer de graves conséquences financières sur celui qui résilie illégalement le contrat.

  • Prix

Cependant, la signature d’un compromis nécessite le versement d’une caution au propriétaire. Ce sera la preuve de votre bonne foi.  En fonction de la situation, la somme à verser sera de l’ordre de 5 à 10 % du prix de vente. Cette dernière sera déduite de la valeur du bien lors de la signature de l’acte de vente devant notaire.

  • Pourquoi signer un compromis de vente ?

Le compromis de vente engage la responsabilité de chacune des parties prenantes à la transaction. C’est ce qui fait sa différence avec la promesse de vente. Il entraine indubitablement un contrat de vente. L’avantage est que vous serez sûr de retrouver votre futur investissement même après un long moment à chercher le meilleur crédit pour votre projet.

En outre, il est très apprécié par les particuliers et les professionnels de l’immobilier dans la mesure où il n’engage pas de frais supplémentaires d’enregistrement. Seuls les honoraires du notaire sont à ajouter aux prix de vente totaux du bien.

Pratique et simple, le compromis de vente a déjà participé à la conclusion de nombreux contrats de cession de biens. Et la situation ne risque pas de changer.

L’essentiel sur la promesse de vente

La promesse de vente est bien plus renommée que le compromis de vente. Comme le premier, elle ne vaut pas, contraste, sauf confirmation de la transaction. Mais il serait temps d’en apprendre davantage sur ce genre de démarche.

  • Définition

Aussi appelée « promesse unilatérale de vente », la promesse de vente est une offre venant de l’acheteur. Elle engage notamment la responsabilité du vendeur à céder son bien à un prix demandé par l’acheteur.

Dans les faits, il s’agit d’une sorte d’option que vous mettez sur un bien immobilier. Elle est limitée toutefois à 3 mois à compter de la date de signature du contrat en question. Pendant ce laps de temps le propriétaire ne doit pas renoncer à la vente ou le proposer à un autre acheteur.

  • Cadre légale

Faisable sous seing privé ou devant le notaire,  comme le compromis de vente, la promesse est assez simple à établir. Cependant, le contrat ne sera valable que si les deux parties prennent le temps de l’enregistrer auprès de l’administration fiscale.

Selon la loi, l’enregistrement doit se faire dans les 10 jours à compter de la date de signature. La démarche coûte environ 125 euros à la charge de l’acheteur.

Pour information, cet acte a valeur de contrat. Elle engage la responsabilisée des deux parties pendant aux minimum 18 mois.

  • Les conséquences de la promesse de vente

La promesse de vente est une aubaine pour les particuliers en quête du bien idéal. Elle permet de garder une option sur tel ou tel patrimoine pendant 3 mois. De quoi vous laisser le temps de trouver un bon financement auprès des banques.

La promesse de vente est une étape qui devient presque une norme en France. Pendant le battement de 3 mois avant la signature du véritable contrat, il est possible d’établir un diagnostic précis de l’état des lieux : évaluation amiante, insecte, termite, DPE, etc. Il est possible de s’assurer plus simplement de la qualité de son futur investissement.

  • Exemption

L’annulation de la promesse de vente est un des points qui différencie cette dernière du compromis.  Cet acte n’engage en effet que la responsabilité du vendeur. L’acquéreur a le droit de retirer son offre quand bon lui semble.

Néanmoins, la levée de l’option peut impliquer une demande de dommages et intérêts par le propriétaire. Ce peut-être avant ou après l’annulation de la promesse. Dans les deux cas, la démarche se fait devant le juge.

Cependant, pendant la rédaction, il est toujours possible de mettre des clauses d’exception dans le document. Vous pouvez ainsi vous dégager sans difficultés si besoin est. Généralement, les parties prenantes s’engagent sur le fait que si le crédit immobilier, rattaché à l’achat du bien a été refusé de bonne foi, l’acheteur peut, sous notification aux vendeurs, annuler la transaction sans risque de poursuite.

C’est ce qu’on nomme vulgairement dans le métier « clause dédite ». Attention toutefois, cette clause doit être accepté par les deux parties avant d’être inclus dans le compromis.

  • Prix

La promesse de vente se fait à 10 % du prix global du bien. Cette somme sera déduite du prix de vente du bien si la vente est maintenue. Néanmoins, si la transaction est annulée, l’acheteur ne pourra retrouver cette caution.

  • Les avantages d’une promesse de vente

Cependant, depuis des années et encore aujourd’hui, la promesse de vente a le vent en poupe. Elle permet entre autres d’établir une relation de confiance entre l’acheteur et le vendeur.

Elle a facilité l’achat de nombreux biens en France. Sans la promesse de vente, les particuliers auraient eu du mal à financer leur bien. Ce contrat peut servir de justificatif auprès de la banque.

  • Attention à l’offre d’achat

Il semble également important de souligner la différence entre une promesse de vente et une offre d’achat. Contrairement au premier, le second vous engage en tant qu’acheteur et non le propriétaire des lieux. C’est la négociation que vous menez sur le prix du bien. Le bénéficiaire a le droit de la refuser ou de l’accepter. Dans le second cas, la vente est considérée comme conclue. Il peut y avoir une promesse de vente. Dans le premier cas, le propriétaire peut vous faire une contre-proposition.

Le tout se fait dans un délai fixé par les deux parties. Généralement, on parle de 15 jours, féries et week-end compris. Pendant toute la durée de la démarche, les agences immobilières peuvent vous faciliter les choses.

Selon le Code civil, art 1589-1, l’offre d’achat n’est soumise à aucun versement de caution. Cela peut entrainer la nullité.

Bien évidemment, il est possible de se rétracter à tout moment. L’offre n’est pas un contrat légal. Ce n’est qu’une proposition.

Dans les deux cas, faire confiance à un professionnel

De nos jours, vous avez le choix entre faire vous-même les transactions immobilières et demander l’intervention d’un professionnel. Par souci de modicité, la première option semble l’emporter. Et pourtant, bien que l’établissement d’un contrat de vente est simple, ce n’est pas toujours le cas des promesses et des compromis de vente.

  • Les mentions obligatoires

Dans un compromis comme une promesse de vente, il y a quelques mentions obligatoires afin de garantir la validité de l’acte. Vous devez entre autres y mettre une description du bien, l’origine de la propriété, le prix, les délais aussi bien de rétractation que de validation de l’offre, ainsi que les clauses particulières.

Chaque prétendant à la transaction doit participer à la rédaction de ces actes. Le consentement de chacun pour chaque clause qui y est mentionnée est nécessaire. Le cas échéant, on peut parler de vice de consentement, ce qui entrainera l’annulation de l’engagement.

  • Les divers experts en matière immobiliers

Dans le domaine de l’immobilier, vous avez aujourd’hui l’embarras du choix en termes d’experts. Outre les agences, qui sont un peu moins populaires depuis l’arrivée du web, vous avez les courtiers et les mandataires.

Les prestations des mandataires immobiliers ont commencé il y a longtemps. Les particuliers préfèrent se tourner vers ces derniers qui proposent des services plus qualitatifs à moindre coût. Accompagnement personnalisé, essaient de bien et bien d’autres encore : les mandataires ont basé leur réussite sur l’établissement d’une relation fiable avec leur clientèle. Et comme il travaille en tant qu’indépendant, et bien souvent de chez lui, ses commissions sont plus acceptables.

  • Le rôle des courtiers dans le dressage des contrats

Dans tous les cas, que vous optiez pour une agence ou un mandataire, ces professionnels qu’on englobera sous le titre de « courtier immobilier » jouent un rôle important dans la réussite des transactions. Experts dans la rédaction de contrats, ils vous facilitent la mise en place et la signature des promesses comme des compromis de vente. Ils travaillent généralement en collaboration avec un notaire. Cela pourrait impacter sur la rapidité des démarches.

En outre, les courtiers vous accompagnent dans les diverses démarches de diagnostic immobilier, si besoin est. Ils engagent des professionnels en la matière qui établiront un rapport complet et objectif de la qualité du patrimoine.

  • Que dire des commissions ?

Le seul problème avec les courtiers, c’est la commission. Elle varie au cas par cas. Elle se fixe en fonction de la valeur du bien. Et bien souvent, les particuliers pensent que c’est bien trop cher payer pour la recherche d’un bien.

Attention cependant, la commission n’est pas uniquement un frais pour jouer les intermédiaires. Durant leur prestation, les courtiers s’engagent à négocier le bon prix et une promesse de vente à votre avantage. Ils vous guident à travers les méandres de l’administration pour l’enregistrement des actes. En somme, c’est le prix de la facilité et de la rapidité des transactions immobilières.

Vous pouvez aussi consulter nos articles sur le métier de chasseur de biens immobiliers et la déduction des frais de notaire.

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